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任意売却物件の購入にはいろいろなメリットがありますが、そのうちのひとつが比較的低い金額で不動産を入手できることです。しかし、それだけにとらわれて目標を定めると失敗することもあります。これから任意売却物件を購入するにあたって押さえておくべき点をお教えするので、参考にしてください。
1.任意売却物件とは
住宅を購入しても、何らかの理由により住宅ローンの返済ができなくなり、滞ってしまうことがあります。そのような場合は、銀行などの債権者は担保となっている不動産を差し押さえ、裁判所に競売の申し立てを行います。競売が成立して、不動産が売れると、債権者は回収ができなかった債権額を取り戻すことができるようになるのです。
しかし、競売に付される前に債権者と債務者で話し合って、債務者が一般不動産と同じように所有していた不動産を売却することを任意売却と言います。債権者にとっては競売よりも回収額が大きくなるというメリットがあり、債務者にしてみれば住宅ローンの残債がより少なくなるという利点があります。
2.購入前に検討するべき注意点
任意売却物件の購入でまず気を付けたいのは、時間です。債務者だけではなく、債権者との合意が必要なので、取引成立までかなり待たなければいけないことがあります。
同時に、価格の面でも債権者の納得がいく金額でしか任意売却物件を購入できません。したがって、値引き交渉は難しくなります。債権者としては、債務の返済に不足した分を補うために任意売却を許可したのですから、債務の残額をはるかに下回る低い価格で不動産を売却させるわけにはいかないのです。
瑕疵担保責任が売り主につかず、購入後に見つかった欠陥は買主自らが対処しなければいけないことも頭に入れておかなくてはいけません。
債務者の残したものがそのまま置いてある場合もあります。債権者が処理をせずに、残置物がある状態で引き渡しになる恐れがあるのです。
3.購入できなくなることも！任意売却物件の特徴
住宅ローンを組んでいた相手先の債権者と話がまとまり、任意売却で合意しても、別の債務があり、その対象となっている債権者が売却予定の不動産を差し押さえてしまう場合があります。そうなれば、任意売却で話がついた債権者と別な債権者を交えて、交渉のし直しになります。そこから順調に進まずに任意売却が中止になることもあるのです。
次に問題になってくるのが、売り主の意思です。債権者から勧められて、任意売却することになったものの急に翻意する売り主がいます。売り主と買主、債権者で合意まで至り、後は契約するだけという段階で売却をやめる人がいるのです。本人の気持ちの問題なので、周囲にはどうすることもできず、結局売買不成立になることもあります。
4.任意売却物件購入について回る問題をまとめます
基本的に一番大事なのは、債権者の同意です。債務者がいくら売ろうとしても、任意売却では債権者の納得がいく金額でないと、交渉は成立しません。
それから、状況によっては話がもつれ、売買不成立になることもあります。
そのほか、売り主の責任を追及しにくい面があります。
