相続税が気になる？まずはマンションの財産評価をしてみよう｜大阪で不動産売却・不動産相続のサポートを行っている株式会社アース・ホームまでご相談ください。

マンションが建っている土地の財産評価額の出し方には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。路線価方式とは主に市街地などで国税庁が示している路線価を元に評価額を算出する方法で、「路線価×地積×画地補正率」がマンション全体の土地の評価額となります。一方で郊外など路線化が公示されていない土地の場合は倍率方式で評価額を算出します。この場合の式は「固定資産税評価額×倍率」となり、倍率は国税庁によって定められています。マンション1棟を所有している場合にはそれだけですが、マンションの中の1室を所有している、といった場合にはそのようにして算出したマンション全体の土地の相続税評価額に持分割合をかけたものが相続税評価額となります。

マンションの建物自体の評価額は、固定資産税評価額と同じ額になります。通常はマンション各戸の建物の固定資産税評価額はあらかじめ算出されており、都税事務所や市町村役場の固定資産税課などに行って固定資産税台帳を閲覧すれば確認することができます。あるいはそれぞれの市区町村から送付される「固定資産税の課税明細書」で把握することもできるでしょう。
また注意するべきポイントとして、所有しているマンションを他人に貸している場合にはその評価額は相続税評価額から借家権にあたる評価額の分を差し引いて計算しますので、およそ3割ほど安くなるということが挙げられます。

相続税の財産評価に関わるその他の要因としては、330平方メートルまでの宅地の評価額を80％減額することができる「小規模宅地等の特例」があります。この特例は親族など相続人と同居していたり、生計をともにしている被相続人がマンションを相続する場合に適用される特例で、所有しているマンションの土地部分にのみ適用できます。特に高級マンションなどで評価額がかなりの高額になってしまう、という場合には、特例の条件に合うよう背策を検討することで評価額を下げられるでしょう。ただしこの「小規模宅地等の特例」はマンションの建物部分には適用することはできません。

実際、土地や建物の相続税評価額を計算してみると、思っていたよりもずっと高かったということもあるかもしれません。しかしそれを知ることは不動産の財産を次の世代へ引き継ぐのか、あるいは売却するのかの目安となることでしょう。資産をスムーズかつ効果的に引き継ぐためにも、相続税対策をしっかりと行うことが大切です。