不動産売却
被相続人のマンションを相続しても、活用方法が無ければ余計な負担が掛かるだけです。そうしたマンションを売却する時にとても気になる税金ですが、譲渡所得税以外にも相続税が課税される場合があります。それぞれの税金はどのように計算するのでしょうか。
マンションを相続した時に発生する相続税
まず、マンションを相続した場合、マンションを含む全ての遺産の課税価額から基礎控除額（3，000万円に法定相続人一人につき600万円を加算した金額）を差し引き、余った金額に税率を掛けて求めます。課税価額が基礎控除額の範囲内であれば相続税は課税されませんが、生前贈与などの金額も遺産に含まれる点に注意して下さい。
また、マンションの課税価額は建物と土地に分けて計算しますが、建物の価額は固定資産税評価額、土地の価額は路線価方式または倍率方式によって算出した評価額にマンションの持分を乗じて求める為、建物はともかく、土地の価額を一般の人が計算する事は困難と言えます。マンションの売却時には様々な特例が適用できるので、相続時から売却時まで税理士に相談しながら行うと良いでしょう。
譲渡益が出た場合の譲渡所得税
相続したマンションを売却して譲渡益が出た場合、その金額に対して譲渡所得税が掛かりますが、その税金は売却価格からマンションの取得費と売却する為に掛かった譲渡費用、そして該当する特別控除額を差し引いた譲渡所得に税率を掛けて求めます。
このマンションの取得費は、被相続人が取得した時の費用であり、取得時期が古いなどの理由で取得費が不明の時は売却価格の5％を取得費とする事ができます。さらに相続税を負担した場合は、マンションに係る税額分を取得費に加算できる特例がありますので、税理士に確認すると良いでしょう。
また、特別控除額とは、特定の要件を満たす場合に特例として差し引ける金額であり、収用に係る5，000万円の特別控除やマイホームの売却に係る3，000万円の特別控除などがあります。
所有した期間が関わる譲渡取得税
譲渡所得に掛ける税率は、マンションの所有期間によって異なります。売却した年の1月1日における所有期間が5年以下であれば30％（他に住民税9％）、5年を超えていれば15％（同5％）となります。なお、所有期間が10年を超えたマイホームを売却した場合は、6，000万円までの譲渡所得に対して10％（同4％）の軽減税率が適用されます。
そして相続した場合の所有期間は、被相続人の所有期間を引き継ぎますので、相続した日ではなく、被相続人が取得した日が起算日となる点に注意して下さい。マンションの取得費と所有期間は被相続人のものを引き継ぐと覚えておくと良いでしょう。
相続したマンションの売却は、通常の不動産の売却と変わらない
このように相続したマンションの売却は、通常の不動産売却時と比べて、税金の計算はほとんど変わりません。注意する点は、マンションの取得費や所有期間を被相続人から引き継ぐ事、相続税を負担している場合は取得費に加算できる事です。なお、算出した所得税には復興特別所得税が加算されますので、合わせて注意しましょう。
