節税に効果的なアパート！相続税評価額への影響とは｜大阪で不動産売却・不動産相続のサポートを行っている株式会社アース・ホームまでご相談ください。

宅地の場合、市街地の土地の評価額は路線価方式で、それ以外の地域は倍率方式で土地を評価しており、土地を持っている人が自分のために建物などを建て、自分のために使っている土地を自用地と言います。

アパートが建つと土地は自由に使えなくなるので、アパートが建つ土地は貸家建付地としての評価です。アパートが建つ敷地の評価額は、借地権と借家権の割合と賃貸割合をかけ、1から引いた割合を、自用地の評価額にかけます。借地権割合は地域によりますが、住宅地の場合は60％から70％程度が多く、借家権割合は30％です。アパートが建つ敷地の評価額は自用地の評価額よりも下がり、相続税評価額も下がるため、節税効果があります。

アパートの建物の評価額は、建築費など時価ではなく、市町村で決められた固定資産税の評価額になります。固定資産税の評価額は、アパートの建築費用の60％程度です。賃貸アパートの場合、建物を借りている人がいるため、持ち主でも勝手に処分はできず、利用に制限がかかるため、貸家として評価されます。

固定資産税の評価額から、借家権割合が控除され、賃貸割合を掛けた分の控除があり、借家権割合は30％です。

アパートを建築する費用を借入金でまかなった場合、借入金は債務になります。債務はマイナス財産となりプラス財産から引くため、さらに相続税評価額を下げることが可能です。

アパートを建てる際の建築費用を借入金でまかなう場合、毎月元金と利息を返済していく必要があります。アパートの家賃収入が入り、家賃で返済していく計画を立てていても、アパートの空室が多くなると、返済が困難です。

また家賃収入には、所得税や住民税などの税金が必要になり、減価償却費は経費として収入から引くことができますが、建物は鉄筋コンクリートは47年、重量鉄骨は34年、木造は22年、設備の場合は15年とされ、減価償却が終わると、その分所得税が増えてしまいます。また建物が古くなると修理が必要になるため、修繕費が増えてき、年数が経つと必要な資金が増える傾向にあります。

満室になるとは限らないので、空室になった場合も想定して、アパートの収支計画をしっかり立てておかないと、資金繰りが苦しくなってしまう可能性があるので注意が必要です。

現金はそのままの金額が相続税評価額になり、土地と建物の評価額は現金より下がり、アパートを建てると、借家権や借地権があるため、土地と建物の評価額は更に下がるため、相続税の節税になります。しかしアパートは空室が多くなってしまうと、資金繰りが苦しくなるというリスクがあるので、注意する必要があります。