相続した持ち家は借地に建っていた！気をつける点や手続きとは｜大阪で不動産売却・不動産相続のサポートを行っている株式会社アース・ホームまでご相談ください。

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借地の上に持ち家が建っていた場合にどのような手続きをとるべきでしょうか。まず、借地借家法上の借地権とは大きく分けて賃借権と地上権の二つがあります。しかし、両者に共通していえることは共に相続の対象となるということです。そのため、被相続人が死亡した場合であっても、借地権は存続します。ゆえに、通常の相続の手続きを行えば、土地の所有者に対抗することができます。具体的にいうと、借地権の対抗要件は、借地上に建物が存在し、かつ、当該建物の登記の所有者名義が建物所有者と同じことです。なので、持ち家を相続した場合、相続を原因とする所有権移転登記を建物について行えば、借地権に対応することができます。

持ち家を相続しても自分が住まない場合も多いです。このような場合、建物のみ売却しても土地の借地権は当然に売却したことにはなりません。具体的にいうと、この場合建物の所有権と土地の借地権の二つの権利を有していることになるため、所有権のみならず、借地権も売却する必要があります。ですが、ここで注意すべきことがあります。そもそも、借地権は独立の権利のため、それ自体売却の対象になりえる権利です。ですが、借地権の中でも特に賃借権の場合、貸主の同意を得ずに賃借権を売却した場合、債務不履行となり賃貸借契約を解除されてしまいます。したがって、売却をする前に貸主の同意を得ておくことが大切です。

借地上の持ち家を相続した場合には、単独で相続する場合と共同で相続する場合には異なる配慮が必要です。単独相続の場合は、借主が一人であるため、単に相続を原因とする建物所有権の移転登記をすれば最低限必要なことは終わりです。土地の貸主に相続があったことを通知すべき法律上の義務もありません。また、相続を行ってから数年が経過した場合でも、貸主と二人で契約改定交渉などを行うことができるので簡便です。しかし、共同相続の場合には、建物の所有権を共有で登記する必要があります。また、その申請については全員の実印などが必要です。さらに、相続後の貸主との交渉も共同相続人で話し合う必要があるので、非常に複雑な権利関係になってしまいます。なので、遺産分割で単独所有にする方が良いです。

借地上の持ち家を相続した場合には、住むにしても売却するにしても、貸主と平和な関係を築くことが大切です。また、共同相続人がいる場合には、遺産分割で単独所有にする方が、後のトラブルも回避でき法律関係が簡明になるため好ましいです。